Cabinet Géomètres-Experts Roux Jankowski

Maîtrise d'œuvre (publique et privé)

Nos références

Nous assurons l'étude, la quantification, la consultation des études et le suivi de la réalisation de chantier d'aménagement.
Les différentes phases de cette mission de maîtrise d'oeuvre VRD "Voirie, Réseaux et Divers (voie carrossable, eau, égout, électricité, éclairage, espaces verts,…)", sont dénommées par les abréviations suivantes et correspondent aux différents critères de la Loi MOP.

• APS APS Avant Projet Sommaire Nous remettons au maître d'ouvrage une description précise du projet ainsi qu'une estimation des travaux à valeur contractuelle. Nous nous engageons donc sur un montant de travaux auquel s'appliquera une marge de tolérance lors de la phase des travaux
• APD APD Avant Projet Détaillé Nous remettons au maître d'ouvrage une description précise du projet ainsi qu'une estimation des travaux à valeur contractuelle. Nous nous engageons donc sur un montant de travaux auquel s'appliquera une marge de tolérance lors de la phase des travaux
• DCE DCE : Dossier de Consultation des Entreprises Nous rédigeons les pièces écrites et graphiques nécessaires à la consultation des entreprises,
• PRO PRO, Projet Nous réalisons les pièces écrites descriptives des travaux en fonction des prescriptions retenues. Nous affinons notre estimation en incluant les dernières modifications,
• ACT ACT Assistance à la passation des Contrats de Travaux Nous assistons le maître d'ouvrage dans le choix des entreprises, analysons les offres et rédigeons les actes d'engagements. Nous préparons la signature des marchés,
• EXE EXE Execution Nous suivons la réalisation des travaux, assurons des réunions de chantier hebdomadaires, rédigeons des comptes rendus de chantier. Nous vérifions les situations mensuelles des entreprises avant de les transmettre au maître d'ouvrage pour paiement.
• DOE DOE,Dossier des Ouvrages Exécutés Nous vérifions et validons l'ensemble des plans de récolement et notices liés aux ouvrages réalisés. Celui-ci doit permettre d'assurer le bon fonctionnement et la maintenance de ces derniers.

Visualiser votre terrain est au cœur de notre métier

Urbanisme

Nos références

• Lotissement

Il s'agit d'une opération d'urbanisme permettant à un opérateur privé ou public de diviser une propriété en vue de créer des terrains à bâtir. Depuis octobre 2007, cette opération est, selon les cas, soumise à :

• Permis d'aménager, si l'opération a pour effet de créer plus de deux lots à bâtir, et qu'il y a lieu de réaliser des voies ou espaces communs ou lorsque le projet est situé dans un site ou espace sauvegardé
• Déclaration préalable, dans les autres cas.

Notre équipe pluri disciplinaire nous permet de réaliser les opérations de lotissement en tenant compte des aspects réglementaires, juridiques et environnementaux.

Nos projets s'inscrivent dans une démarche de concertation avec l'ensemble des partenaires rattaché au projet (Services instructeurs, Architecte des Bâtiments de France, CAUE, Mairie, Police de l'eau, Notaires, etc…).

L'existence de multiples compétences au sein du bureau permet de trouver la meilleure adéquation entre toutes les contraintes liées au projet.

• Projets d'aménagement urbain

A travers une collaboration étroite avec un architecte, nous pouvons vous proposer des études d'aménagement urbain (espace public, voie nouvelle, requalification de voie existante, etc…)

• Création, modification et révision de P.L.U.

Le Plan Local d'Urbanisme (PLU) est le principal document d'urbanisme de planification de l'urbanisme communal ou éventuellement intercommunal. Il remplace le Plan d'Occupation des Sols (POS) depuis la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain, dite loi SRU.

Plus ambitieux et prospectif que le POS, le PLU est un document opérationnel et stratégique qui a gardé une vocation d'instrument de gestion de l'espace.
Révisé dans le cadre d'une concertation, il est la traduction du projet urbain de la commune établi pour une perspective de développement s'étendant sur environ une quinzaine d'années.

Au-delà du seul droit des sols, il définit le projet d'aménagement de la commune dans un souci de développement durable.

• Elaboration de cartes communales

La carte communale est un document d'urbanisme simplifié destiné aux communes qui ne sont pas dotées d'un Plan Local d'Urbanisme.

Elle permet d'organiser l'évolution de l'urbanisation sur la commune et détermine les modalités d'application des règles générales du Règlement National d'Urbanisme.

La carte communale peut concerner tout ou partie du territoire communal. Elle peut également être élaborée au niveau d'une structure intercommunale.

• Ouverture à l'urbanisation

Les zones d'urbanisation future, zonée NA au POS ou AU au PLU, peuvent être ouvertes à l'urbanisation, en application de l'article R.123-6 du Code de l'urbanisme, après modification ou révision du document d'urbanisme.

La demande d'ouverture à l'urbanisation doit définir précisément la faisabilité technique du projet prévu pour l'ouverture à urbanisation de la zone (desserte, réseaux,…) et apprécier s'il remet en cause les orientations générales du document d'urbanisme en vigueur.

Si ces dernières ne sont pas remises en cause, la procédure de simple modification pourra être appliquée. Si au contraire, les orientations générales sont remises en cause, la demande d'ouverture à l'urbanisation doit définir un intérêt général propre au projet et la procédure de révision simplifiée sera applicable.

Au cœur de l'aménagement, le Géomètre-Expert est un urbaniste à l'écoute de vos besoins.

Bureau d'études

Nos références

• Etudes d'aptitude des sols à l'assainissement individuel ou semi-collectif

Les études d'aptitude des sols à l'assainissement individuel sont nécessaires afin de déterminer si le sol d'une propriété est apte ou non à recevoir un système de traitement des eaux usées.

Ces études sont nécessaires préalablement à une vente ou à une division de terrain en vue de l'implantation d'une construction.

L'étude se déroule suivant la procédure définie ci-après :

• Collecte des informations et recensement des contraintes environnementales (pente, cours d'eau, puits, végétation, …)
• Etude pédologique à l'aide d'un tracto-pelle
• Rapport de synthèse :
  réalisé en deux exemplaires, ce document accompagnera votre permis de construire et permettra la réalisation des travaux d'assainissement par l'installateur de votre choix.
• Carte et plans
• Description de sol
• Définition, dimensionnement et implantation de la filière la plus adaptée à votre terrain.

L'intervention d'un tracto-pelle n'est pas obligatoire, mais elle permet une étude plus fiable et plus complète qu'à la tarière manuelle. En outre, elle permet de réaliser des fosses profondes (plus de 2 m.) et d'atteindre des couches inférieures, qui ont souvent un rôle important dans le choix de la filière d'assainissement.

Le Cabinet ROUX-JANKOWSKI a participé à l'élaboration de la Charte de l'assainissement non collectif du Conseil Général du Finistère.
Il est depuis de 04/06/2008, membre adhérent à la Charte.

• Diagnostic d'assainissement non collectif existant

Le diagnostic d'assainissement non collectif est nécessaire avant la vente d'un terrain bâti, afin de savoir si la filière existante est conforme ou pas à la réglementation en vigueur.

Le diagnostic se déroule suivant la procédure définie ci-après :

• Collecte des données concernant le milieu récepteur du site.
• Repérage des regards, écoulements, et rejets, description de leur état et des contraintes (cours d'eau, puits, végétation,…).
• Mesures et réalisation de schémas positionnant les différents éléments repérés par rapport aux points remarquables du site.
• Conclusion sur la conformité du système et préconisations éventuelles.

• Dossier de Déclaration Loi sur l'Eau

Le dossier de déclaration Loi sur l'eau est obligatoire pour tous les aménagements d'une superficie supérieure à un hectare.

Ce dernier doit montrer que le rejet d'eaux pluviales à l'exutoire du terrain n'est pas supérieur en débit de pointe au rejet existant avant l'aménagement.
L'étude doit aussi montrer la qualité physico chimique de l'eau au point de rejet, et prévoir les possibilités de depollution si une pollution accidentelle devait survenir.

Le dossier de déclaration Loi sur l'eau se déroule suivant la procédure définie ci-après :

• Etude pédologique à l'aide d'un tracto-pelle (plus de 3m).
• Mesures de perméabilité du sol en surface et en profondeur.
• Elaboration du Dossier de déclaration Loi sur L'Eau, en conformité avec :
  • Les décrets nº 2006880 et 2006881 du 18 juillet 2006.
  • Le document de cadrage élaboré par le service Police de l'Eau (activité visé sous la rubrique nº2.1.5.0).
  • Les objectifs du SDAGE (et SAGE), et de site Natura 2000.

Le dossier doit répondre aux objectifs de la loi promulguée le 30 décembre 2006 (Journal Officiel du 31 décembre 2006), qui a pour fonction de transposer en droit français la directive cadre européenne sur l'eau d'octobre 2000.
Elle comprend 102 articles et réformes plusieurs codes (environnement, collectivités territoriales, santé, construction et habitat, rural, propriétés publiques,…).

La loi apporte tout d'abord deux avancées conceptuelles majeures à la législation française :

• La reconnaissance du droit à l'eau pour tous, dans la continuité de l'action internationale de la France dans ce domaine,
• La prise en compte de l'adaptation au changement climatique dans la gestion des ressources en eau.

• S.I.G

S.I.G. : système d'information géographique

Un système d'information géographique (SIG) est un outil informatique permettant d'organiser et présenter des données alphanumériques spatialement référencées, ainsi que de produire des plans et cartes.
Ses usages couvrent les activités géomatiques de traitement et diffusion de l'information géographique. La représentation est généralement en deux dimensions, mais un rendu 3D ou une animation présentant des variations temporelles sur un territoire sont possibles.

Le rôle du système d'information est de proposer une représentation plus ou moins réaliste de l'environnement spatial en se basant sur des primitives graphiques telles que des points, des vecteurs (arcs), des polygones ou des maillages (raster). à ces primitives sont associées des informations qualitatives telles que la nature (route, voie ferrée, forêt, etc.) ou toute autre information contextuelle (nombre d'habitants, type ou superficie d'une commune par ex.).

• D.A.O

D.A.O. : dessin assisté par ordinateur

Le dessin assisté par ordinateur (DAO) est une discipline permettant de produire des dessins techniques avec un logiciel informatique.
On le distingue de la synthèse d'image dans la mesure où il ne s'agit pas du calcul de rendu d'un modèle numérique mais de l'exécution de commandes graphiques (traits, formes diverses,…). De ce fait, en DAO, la souris et le clavier remplacent le crayon et les autres instruments du dessinateur.
L'utilisateur d'un outil DAO doit connaitre, en plus du maniement de l'ordinateur, les conventions de représentations du dessin industriel.

Foncier

Nos références

Le foncier est le cœur de métier de la profession de Géomètre-Expert. L'appartenance à l'Ordre des Géomètres-Experts garantie à nos clients la réalisation des prestations conformément aux Règles de l'Art édictées par l'Ordre.

Ces dernières sont constamment réactualisées par l'Ordre.

L'Ordre des Géomètres-Experts, par ses conseils régionaux, veille à l'application des règlements ordinaux.
Il peut sanctionner ses membres qui ne les respecteraient pas. Il vérifie aussi la validité et la couverture de ses membres au titre de la Responsabilité Civile Professionnelle.

• Bornages

C'est l'opération contradictoire qui a pour effet de définir juridiquement et matérialiser sur le terrain les limites des propriétés privées, appartenant ou destinées à appartenir à des propriétaires différents.

Il peut être amiable lorsque les parties approuvent un procès-verbal de bornage ou judiciaire. Ce dernier relève de la compétence du tribunal d'instance qui statue sur la délimitation au vu du rapport qui lui est remis par l'expert désigné.

• Division foncières, documents d'arpentage

C'est l'opération qui consiste à diviser la propriété, que ce soit en plan ou en volumes.
Elle est conditionnée par les dispositions des règlements d'urbanisme en vigueur (P.O.S. - P.L.U.).

Tous les terrains peuvent être divisés comme bon nous semble mais tous ne seront pas constructibles ou ne bénéficieront pas totalement de leurs droits à construire.
Aussi, nous sommes à votre disposition pour vous guider dans votre projet, demander les autorisations d'urbanisme préalables nécessaires (C.U., C.U. opérationnel, Déclaration Préalable, Permis d'aménager) puis appliquer la division au parcellaire cadastral par document d'arpentage (D.A.).

Pour l'ensemble de ces opérations, et compte tenu des délais d'instruction par les services administratifs, il faut compter aujourd'hui 1 mois environ sans demande spécifique, 2 mois environ avec demande de C.U. ou Déclaration Préalable (Certificat d'Urbanisme), et 4 mois avec une demande de Permis d'Aménager.

Depuis octobre 2007, une réforme d'urbanisme a été mise en place.
Elle change principalement les seuils d'application des différentes procédures (déclaration préalable ou permis d'aménager).
Elle a aussi fixée des délais d'instruction qui imposent une autorisation tacite lorsque ces derniers sont dépassés.
Elle a aussi supprimé la notion de partage familial qui autorisait jusqu'alors la division en quatre lot sans passer par la procédure de lotissement.

Enfin, elle qualifie de lotissement toute division de terrain en vue de la construction dès le premier lot. Ce qui implique pour le vendeur les obligations de lotissement de devoir borner et par conséquent garantir la superficie du terrain avant la vente de ce dernier.

• Plan de propriété

Le plan de propriété est un plan topographique qui reprend les différentes garanties que le bureau a pu obtenir précédemment (Bornage du périmètre, droits à construire, servitudes diverses, etc, …).

Les éléments mentionnés sur ce plan sont garantis par la signature du Géomètre-Expert. Des réserves pourront cependant être mentionnées en fonction des différents cas.

• Ingénierie foncière

C'est les opérations qui consistent à diviser des terrains inaptes à leur usage de par leur configuration pour leur apporter les meilleurs atouts fonciers.

Des outils comme les A.F.U. (Association Foncière Urbaine), les A.F.U.L. (Association Foncière Urbaine Libre) les échanges multilatéraux, les dations ou le lotissement permettent de réaliser ces projets revalorisant.

Topographie

Nos références

• Plans topographiques

Les plans topographiques permettent de restituer la topographie d'un terrain en deux ou trois dimensions.
Ils peuvent être rattachés à des systèmes de coordonnées (Lambert, NGF) ou être en système indépendant.

Ils sont réalisés par méthode terrestre, soit au tachéomètre robotisé ou non, soit par GPS en temps réel avec calcul des rattachements en post traitement.
Ils sont dessinés systématiquement en D.A.O. au format DWG et peuvent s'appuyer sur un cahier des charges DAO ou une charte graphique.

• Relevés bathymétriques

Les relevés bathymétriques permettent de restituer la topographie du fond de la mer, d'un lac ou de rivières. Ils sont rattachés en coordonnées Lambert et NGF, et cotes marines pour les levés marins.

Ils sont réalisés à partir d'un bateau, avec une pige ou un sondeur suivant la profondeur et positionnés par GPS ou par tachéomètre robotisé ou non.
Ils sont dessinés systématiquement en D.A.O. au format DWG et peuvent s'appuyer sur un cahier des charges DAO ou une charte graphique.

• Auscultations

Les levés d'auscultations permettent de mettre en évidence des écarts en géométrie de pièces de grandes tailles (pont roulant, voie ferrée, barrage, pont, etc…).
Les précisions attendues pour ce type de levé sont de l'Ordre du millimètre en planimétrie, et du dixième de millimètre en altimétrie.
Les appareils utilisés sont vérifiés et étalonnés régulièrement, des montages spécifiques sont réalisés pour effectuer les prises de mesure (embase sur bride, pige de contrôle, etc…)

• Relevés d'architecture (intérieurs et façades)

Les relevés d'architectures permettent de restituer l'intérieur, les façades et les toitures d'un bâtiment.
Ils sont réalisés par levé au tachéomètre et laser portable pour les intérieurs, au tachéomètre et photos numériques redressées pour les façades et les toitures.
Ils sont dessinés systématiquement en D.A.O. au format DWG et peuvent s'appuyer sur un cahier des charges DAO ou une charte graphique

• Implantations

Les implantations permettent de positionner sur le terrain des projets existants sur plan.
Les données à implanter sont vérifiées et recalées avant l'implantation, une épure d'implantation est envoyée au maître d'ouvrage pour validation.

L'implantation est ensuite réalisée par méthode terrestre (tachéomètre ou GPS suivant le niveau de précision attendu), contrôlée, puis un procès verbal d'implantation est dressé et proposé à la signature du maître d'ouvrage pour réception de cette dernière.

Copropriété

Nos références

• Division en volumes

La division en volumes est une organisation particulière de la propriété immobilière qui s'appuie sur des notions de droit sans qu'il n'y ait de texte de loi la définissant.
Elle permet de diviser la propriété d'un immeuble en fractions distinctes, sur le plan horizontal comme sur le plan vertical, à des niveaux différents, qui peuvent se situer au-dessus comme en-dessous du sol naturel, chaque fraction s'inscrivant, respectivement, dans l'emprise de volumes définis géométriquement, en trois dimensions, par référence à des plans, des coupes et des cotes N.G.F., sans qu'il existe de partie objet d'une propriété commune entre les différentes fractions ou volumes.

La division en volumes constitue non pas un démembrement de la propriété mais une division de la propriété. Chaque volume, même s'il n'est pas construit, est l'objet d'un droit de propriété, constituant une propriété distincte qui peut être grevée de servitudes, être hypothéquée, être vendue ou faire l'objet d'un bail â construction ou emphytéotique. Un volume peut être l'objet de tous droits et obligations susceptibles de porter sur un bien immeuble.

Elle trouve son utilité lors d'imbrication d'immeuble foncier quelque soit leur taille.

• Copropriété

La copropriété est une forme particulière de la propriété immobilière dans laquelle le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.
Le texte de base est la loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967.
C'est donc la division de l'immeuble en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes qui est la condition à la fois nécessaire et suffisante de l'application impérative du statut de la copropriété.

L'identification des lots est l'objet de l'état descriptif de division, qui ne doit pas être confondu avec le règlement de copropriété bien qu'il y soit généralement inclus. Ce document précise la consistance et la situation des lots au sein de l'immeuble, et leur affecte à chacun un numéro. Il leur affecte aussi un certain nombre de tantièmes de copropriété et de quote-part de charges.
A l'appui de ce document figurent aussi des plans de division en copropriété facilitant le repérage et la définition de la consistance des lots.

Il existe aussi une forme de copropriété spécifique, la copropriété horizontale qui est une forme particulière de la copropriété caractérisée par le fait que chaque propriétaire est titulaire de droits de jouissance privatifs sur la partie de terrain correspondant à l'implantation de sa maison individuelle, alors que le terrain d'assiette de l'ensemble demeure commun.

• Loi "Carrez"

La loi du 18 décembre 1996 vise à améliorer la transparence et la sécurité des transactions portant sur les lots de copropriété, en rendant obligatoire la mention de leur superficie dans tous les actes réalisant ou constatant la vente.
Le recours à un Géomètre-Expert permettra aux vendeurs (particuliers ou professionnels) de s'entourer de toutes les garanties de validité et de non-contestation ultérieure de la vente et du prix tant les risques sont multiples et les contentieux susceptibles d'avoir des conséquences financières importantes.

Nous sommes sans doute les plus aptes à assurer, en toute indépendance :

• La sécurité technique puisque l'art de la mesure est la base même de notre formation et de notre métier, et que nous disposons des collaborateurs qualifiés et des matériels adaptés ;
• La sécurité juridique par notre Maîtrise du droit foncier et immobilier, et notamment le droit de la copropriété
• La sécurité financière par notre obligation de garantir par une assurance la responsabilité de nos actes professionnels.

L'analyse de l'Etat Descriptif de division en copropriété est une étape incontournable lors de la rédaction de certificat de Loi Carrez